Anwalt für Mietrecht in Bochum

Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Kündigungsgrund und zugleich besonders streitanfällig. Sie ist eine ordentliche Kündigung und setzt ein berechtigtes Interesse voraus (§ 573 BGB): Der Vermieter muss die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigen und dies im Kündigungsschreiben konkret begründen. Fehler bei Form, Begründung oder Fristen machen die Kündigung angreifbar; bei vorgetäuschtem Eigenbedarf drohen dem Vermieter Schadensersatzansprüche. Für Vermieter achten wir auf eine formell und inhaltlich sorgfältig begründete Kündigung und arbeiten darauf hin, Angriffspunkte möglichst zu vermeiden. Für Mieter prüfen wir die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs und einer Verteidigung gegen die Räumung.

Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter fristlos kündigen, in der Regel dann, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht oder an zwei Terminen ein erheblicher Teil offenbleibt (§ 543 BGB). Für Vermieter setzen wir offene Mieten und die Kündigung durch; Mieter unterstützen wir bei der Abwehr, etwa durch die Schonfristzahlung, mit der eine fristlose Kündigung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage unwirksam werden kann. Auch andere wichtige Gründe (etwa erhebliche Vertragsverletzungen) können eine fristlose Kündigung tragen.

Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, führt der Weg über die Räumungsklage. Erst ein rechtskräftiges Räumungsurteil ermöglicht die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Eigenmächtiges Handeln des Vermieters wie etwa ein Schlösseraustausch ist unzulässig. Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist einräumen. Wir vertreten Vermieter bei der zügigen Durchsetzung und Mieter bei der Abwehr unberechtigter Räumung oder der Erwirkung einer angemessenen Frist.

Wir prüfen Mietverträge und einzelne Klauseln auf ihre Wirksamkeit, etwa zu Kündigungsverzicht, Befristung oder zur Miethöhe. Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn bei Vertragsschluss ein zulässiger Befristungsgrund genannt wurde. Bei der Miethöhe klären wir, ob eine vereinbarte Staffelmiete oder Indexmiete den gesetzlichen Anforderungen entspricht. So wissen Sie als Vermieter oder Mieter, welche Rechte und Pflichten in Ihrem Mietverhältnis tatsächlich gelten.

Das Gewerbemietrecht folgt anderen Regeln als die Wohnraummiete: Der gesetzliche Mieterschutz greift hier weitgehend nicht, sodass dem Gewerberaummietvertrag entscheidende Bedeutung zukommt, etwa bei Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Konkurrenzschutz, Untervermietung und Kündigung. Wir beraten Gewerbevermieter und gewerbliche Mieter bei Streitigkeiten und bei der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen aus dem Gewerbemietverhältnis.

Prüfen Sie die Kündigung zuerst auf Formfehler: Sie muss schriftlich erfolgen, von allen Vermietern unterschrieben, an alle Mieter gerichtet sein und den Eigenbedarf konkret begründen (für wen die Wohnung benötigt wird und warum). Fehlt eine wirksame Begründung, ist die Kündigung oft angreifbar. Zudem können Sie unter Berufung auf einen Härtefall widersprechen. Lassen Sie die Kündigung anwaltlich prüfen, bevor Sie ausziehen. Wir vertreten Mieter wie Vermieter.

Bei der ordentlichen Kündigung richtet sich die Frist nach der Mietdauer: drei Monate bei bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei mehr als fünf Jahren und neun Monate bei mehr als acht Jahren. Die Kündigung muss in der Regel bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, um in diesem Monat zu zählen. Für die fristlose Kündigung gelten eigene Voraussetzungen.

Nach der sogenannten Sozialklausel (§ 574 BGB) können Sie der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung für Sie eine Härte bedeutet, etwa hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, lange Wohndauer oder fehlender Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss schriftlich und in der Regel spätestens zwei Monate vor Mietende erfolgen. Im Streit entscheidet das Gericht nach Abwägung der Interessen. Ein guter, belegter Sachvortrag ist hier entscheidend; dabei helfen wir Ihnen.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete (mehr als einer Monatsmiete) im Rückstand ist, oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum insgesamt zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 BGB). Maßgeblich ist die Bruttomiete. Häufig spricht der Vermieter zugleich hilfsweise die ordentliche Kündigung aus.

Ja, in vielen Fällen: Wird der gesamte Rückstand bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen (Schonfristzahlung, etwa auch durch das Jobcenter oder Sozialamt), wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung kann jedoch bestehen bleiben. Handeln Sie daher schnell und lassen Sie sich beraten.

Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, kann der Vermieter auf Räumung klagen. Erst das rechtskräftige Räumungsurteil erlaubt die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter ist unzulässig. Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren. Wir vertreten Vermieter bei der zügigen Durchsetzung und Mieter bei der Abwehr oder der Erwirkung einer angemessenen Räumungsfrist.

Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn bei Vertragsschluss ein zulässiger Befristungsgrund schriftlich genannt wurde; sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Auch viele Vertragsklauseln, etwa zu Kündigungsverzicht oder zur Miethöhe, halten einer rechtlichen Prüfung nicht immer stand. Wir prüfen Ihren Mietvertrag und sagen Ihnen, welche Rechte und Pflichten tatsächlich gelten.

Bei der Staffelmiete werden die künftigen Mietbeträge bereits im Vertrag betragsmäßig und zeitlich festgelegt. Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt und ändert sich entsprechend dessen Entwicklung. Beide Modelle haben gesetzliche Grenzen und Formanforderungen. Wir prüfen, ob eine vereinbarte Staffel- oder Indexmiete wirksam ist.

Nein. Das Gewerbemietrecht ist deutlich weniger streng reguliert als die Wohnraummiete. Der gesetzliche Mieterschutz greift hier kaum, vieles richtet sich nach dem konkreten Vertrag. Umso wichtiger sind klare vertragliche Regelungen, etwa zu Laufzeit, Verlängerung, Konkurrenzschutz und Kündigung. Wir beraten Gewerbevermieter und gewerbliche Mieter bei Streitigkeiten rund um den Gewerberaummietvertrag.

Eine Kündigung muss formell korrekt und gut begründet sein, sonst scheitert sie vor Gericht. Je nach Lage kommen die Eigenbedarfskündigung, die ordentliche Kündigung wegen eines berechtigten Interesses oder, bei Zahlungsverzug oder schweren Vertragsverletzungen, die fristlose Kündigung in Betracht. Zieht der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht aus, setzen wir den Räumungsanspruch für Sie mit der Räumungsklage durch. Wir formulieren die Kündigung rechtssicher und vertreten Sie konsequent.